¿Qué pasa si no formalizas la compra de un inmueble ante un Notario?

Ciudad de México, a 16 de junio de 2026.- Comprar una casa o un terreno, o recibir un inmueble como donación o en una adjudicación de herencia, siempre es un momento relevante en la vida de una persona, pues ayuda a conformar el patrimonio personal o familiar. Sin embargo, por desconocimiento o por intentar ahorrar dinero, algunas personas optan por no asentar los cambios en torno a la propiedad ante un Notario. Esta decisión, aunque parezca inofensiva, puede tener graves consecuencias jurídicas, financieras y personales en el futuro.

Los expertos de Kallify, la única plataforma digital que permite solicitar la dictaminación jurídica de un inmueble con el Notario de tu preferencia, explican los principales riesgos de no escriturar una propiedad:

¿Qué significa formalizar la compra de un inmueble ante un Notario?

Formalizar ante Notario una compraventa, la recepción de una donación o una adjudicación por herencia implica elevar el contrato privado a escritura pública. El notario da fe pública de que ambas partes han celebrado el acuerdo de conformidad con las leyes y de forma voluntaria, con pleno conocimiento de sus derechos y obligaciones. Además, este documento es necesario para inscribir el cambio del propietario en el Registro Público de la Propiedad.

¿Cuáles son las principales consecuencias de no formalizar esta compra ante Notario?

1.- Incertidumbre jurídica

No formalizar un acto traslativo de dominio ante Notario no implica que no se dé la transmisión de propiedad del inmueble; sin embargo, coloca al comprador y su patrimonio en una situación de incertidumbre jurídica, lo que puede impedir que la adquisición quede plenamente consolidada en términos jurídicos.

Uno de los casos más comunes ocurre ante el fallecimiento del vendedor. Si bien existen diversas soluciones, es frecuente encontrar problemas en la formalización que pueden terminar en un juicio, o en el mejor de los casos retrasar la escrituración.

En el mismo supuesto de fallecimiento del vendedor, si éste otorgó un poder para formalizar la compraventa, la representación termina con la muerte del poderdante o del apoderado, dejando al comprador en incertidumbre jurídica que derivará probablemente en un juicio.

2.- No es oponible ante terceros

Sin escritura pública, no es posible inscribir el acto traslativo de dominio en el Registro Público de la Propiedad. Esto deja al comprador en una situación vulnerable ante terceros, como acreedores del vendedor o incluso herederos de éste que podrían reclamar el inmueble. El inmueble aparentemente permanece en propiedad del vendedor y, por consiguiente, puede constituir algún gravamen o ser embargado por terceros para cubrir una deuda.

3.- Riesgo de fraudes y doble venta

Si no formalizas, el vendedor podría vender el mismo inmueble a otra persona. En caso de conflicto, quien tenga la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad será reconocido como el verdadero propietario y, por ende, se debería llevar a juicio con independencia del resultado.

4.- Problemas para vender

Sin la escrituración, no se puede disponer adecuadamente del bien. Por lo tanto, podría cuestionar la legitimación para vender el inmueble y no será posible que el comprador a su vez lo escriture en su favor.

5.- Dificultades para heredar o donar

Si falleces sin haber formalizado la propiedad, tus herederos tendrán dificultades para reclamar, lo que complicaría el proceso sucesorio y derivaría en juicios largos y costosos.

6.- Impuestos y recargos

En materia fiscal, tanto para el pago del impuesto de adquisición de bienes inmuebles como el impuesto sobre la renta por enajenación, la falta de formalización en escritura del contrato de compraventa puede originar actualizaciones y recargos desde la fecha en que se celebró el contrato hasta que se otorga la escritura pública, ya que la transmisión de la propiedad se dio desde la celebración del contrato privado.

¿Cómo evitar estos riesgos?

«Antes de firmar cualquier contrato de compraventa, es recomendable solicitar una dictaminación jurídica para encaminar el proceso de adquisición de una propiedad hacia una escrituración segura. Este proceso permite confirmar la identidad del vendedor, verificar si existen copropietarios o cónyuges que deban autorizar la venta, revisar que no haya procesos sucesorios pendientes y validar que el inmueble no tenga gravámenes o adeudos», señaló Diana Sandoval, directora general de Kallify.

«Kallify es la única plataforma que te permite realizar la dictaminación jurídica en forma digital y sencilla con el notario de tu preferencia», agregó.

Posteriormente, el Notario revisará el contrato, formalizará la compraventa, elaborará la escritura y coordinará una reunión para la firma en la que participan el comprador, el vendedor y la institución financiera —en el caso de que se adquiera el inmueble mediante un crédito hipotecario—. En esta reunión se realizarán los pagos correspondientes y se procederá a la firma. Esta escritura quedará asentada en el protocolo de la notaría.

Tras la compraventa, el Notario inscribirá la escritura en el Registro Público de la Propiedad para que quede constancia de la compraventa realizada, dando por terminado el proceso de escrituración.