Primero ir por el suelo y después por la vivienda: Ochoa

Febrero 2024.- Primero ir por el suelo y después por la vivienda.- Primero ir por el suelo y después por la vivienda: es la estrategia que por más de 25 años ha consolidado el arquitecto Carlos Ochoa Hernández cuando se trata de gestión inmobiliaria para el sector social de bajos recursos.

Quien dirige la empresa de desarrollo urbano UR+PA compartió con estudiantes de la Licenciatura en Arquitectura del ITESO cómo funciona su modelo de urbanización social, llamado El Porvenir, que ha sido premiado local, nacional e internacionalmente, en la conferencia “Suelo + vivienda para la base de la pirámide”, que formó parte de la celebración por los 60 años de la carrera de Arquitectura.

De inicio, explicó una realidad: en el horizonte de anhelos de la población de bajos ingresos la vivienda se ve como un sueño inalcanzable, por lo tanto, sus opciones son rentar sin formar patrimonio —dinero a fondo perdido—; vivir en hacinamiento, es decir, compartir casa con amigos o familiares, o autoconstruir en un suelo irregular de costo bajo, pero sin servicios.

De acuerdo con un estudio del Instituto de Planeación y Gestión del Desarrollo del Área Metropolitana de Guadalajara (Imeplan) del pasado diciembre, en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) una de cada cuatro personas vive en un asentamiento irregular, lo que representa, según Ochoa, un millón 700 mil personas. El panorama se complica ante el hecho de que de cada 100 trabajadores, 69 no tienen seguridad social, lo que implica que no pueden contar con un crédito de Infonavit, mientras que 77 por ciento de los trabajadores tienen muy baja capacidad de ahorro.

Esta situación es una constante en toda América Latina, lo que ha dado pie a la conformación de colonias de paracaidistas, asentamientos informales, barriadas, villas miseria o favelas —los nombres varían según la región— para alojar a la población de bajos ingresos.

Ante el olvido de las autoridades, la gente tarda entre 20 y 25 años en tener condiciones dignas de vivienda y mientras tanto tiene que vivir sin un sistema de agua potable, sin drenaje, robándose la luz, sin pavimento, sin certeza jurídica y en terrenos inestables o inundables.

Para atacar esta situación, Ochoa desarrolló un modelo asequible que parte de la evidencia de que los sectores más desprotegidos de la sociedad no pueden comprar suelo y vivienda al mismo tiempo. Por lo tanto se realiza un esquema de venta a plazos con un monto de la mensualidad acorde a la capacidad de pago, que inicia con la compra del terreno y va avanzando posteriormente a la construcción de una vivienda básica, con opción estructural para ir creciendo a futuro.

Este modelo ha logrado el Premio Nacional de Vivienda en 2003, 2014 y 2021; el premio Good Practice en el Quinto Concurso de Mejores Prácticas de la ONU, en la municipalidad de Dubái, en 2004; el primer lugar en la categoría de Vivienda del Premio Obras Cemex, en 2014; el Premio Lieberman 2018, otorgado por la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción, y la Medalla de Plata en la X Bienal de Arquitectura Jalisciense Arq. Julio de la Peña Lomelín.

‘El urbanismo es una técnica’

El proyecto parte de un estudio de aptitud territorial que sirve de entrada para negociar los terrenos, pero también para hacer un diseño urbano que sea lógico, que considere las restricciones y potencialidades del predio, además de todas las autorizaciones que exige la legislación urbana local. En el desarrollo de este diseño se incluyen obras de urbanización de manera progresiva, validades públicas, áreas de donación y escrituras en el Registro Público de la Propiedad.

“El urbanismo es una técnica y si la sigues, a lo mejor, vas a poder hacer algo bien: si tú sigues los procedimientos, lo vas a lograr. El suelo urbano para población de bajos ingresos no puede concebirse como un producto del mercado inmobiliario. El coste final del lote la gente no lo puede pagar. Nosotros ofrecemos el suelo a costo; ahí, en principio, no hay utilidad inmobiliaria”, explicó Ochoa.

El concepto de El Porvenir es que todo el dinero tiene que salir de los usuarios, pero a partir de un esquema posible. Una parte del costo procede de recursos propios de los futuros propietarios y para la otra, casi siempre lo destinado a construcción, la empresa misma gestiona un crédito en alianza con cajas populares o con entidades de interés social como el Infonavit. Con este modelo han desarrollado zonas de habitación en municipios como San Juanito de Escobedo, Ameca, Etzatlán o Lagos de Moreno.

“Una cosa que nos llama la atención de lo que hacemos es que casi todos los académicos de estudios urbanos dicen que el asentamiento irregular es un problema estructural, que por lo tanto es muy difícil resolverlo. Pero es increíble lo que lo hemos logrado, el trabajo arduo da resultados. Necesitamos tiempo para que la gente lo pueda lograr”, expresó.